עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ' בן-דוד ואח'

החלטה

בקשה למתן צו עשה זמני אשר יחייב את המשיבים לאפשר למבקשת לתקן נזילה הקיימת בדירה.

המבקשת היא חברה משכנת ומנהלת את הזכויות בדירה נושא הבקשה המצויה באשדוד. המשיבים הם דיירים בשכירות ציבורית מכוח חוזה שכירות שנחתם בינם לבין המבקשת ביום 1.2.1983, אשר צורף כנספח א' לכתב התביעה.

על פי חוזה השכירות, המשיבים התחייבו לדאוג למושכר ולבצע בו את כל התיקונים ההכרחיים. עוד התחייבו המשיבים לאפשר למבקשת לבצע תיקונים בדירה.

בקשר לדירה נושא בקשה זו ולדירה הנמצאת מתחת אליה (להלן – הדירה התחתונה) מתקיימים שני הליכים משפטיים:

תביעה כספית שהגישה המבקשת בגין אי תשלום דמי שכירות על ידי הנתבעים (להלן – תביעת דמי השכירות).

תביעה כספית שהוגשה נגד המבקשת ומשרד הבינוי והשיכון בטענה לנזקים וירידת ערך בדירה התחתונה.

לטענת המבקשת, בדירה קיימת נזילה אשר דורשת תיקון. פניות שנערכו למשיבים לתקן הנזילה ולחלופין לאפשר תיקונה לא נענו ובמקביל באה דרישה מצד בעלת הדירה התחתונה לפיצוי בגין נזקי הנזילה (דרישה שהובילה כאמור גם להגשתה של תביעה כספית).

בקשה שהגישה המבקשת במסגרת תביעת דמי שכירות למתן צו עשה זמני אשר יאפשר לה לבצע תיקון הנזילה בדירה, נדחתה הואיל ומדובר בסעד זמני אשר אינו קשור להבטחת מתן הסעד העיקרי (תשלום דמי השכירות).

בקשה נוספת שהוגשה, במסגרת הליך נפרד, נדחתה. עיון בהחלטה לפיה נדחתה אותה בקשה מעלה, כי בית המשפט נתן החלטתו במועד בו הוגשה תגובת המשיבים וטרם עלה בידי המבקשת להשיב לתגובה זו. לפיכך, בית המשפט הסתמך על טענת המשיבים בתגובתם לפיה הבקשה הראשונה נדחתה, ולא היה ער לנימוק שניתן לדחיית הבקשה הראשונה. על פני הדברים ברור, כי אילו בית המשפט היה מודע לכך שהבקשה הראשונה נדחתה מחמת אי התאמתה להליך של תביעת דמי שכירות, לא היה דוחה הבקשה על הסף בנימוק כי הבקשה כבר נדונה ונדחתה לגופה.

המשיבים בתגובתם מתנגדים לבקשה. המשיבים עומדים על כך ששתי בקשות קודמות שהוגשו על ידי המבקשת, נדחו. כמפורט לעיל, הבקשה טרם נדונה לגופה. דחייתה של הבקשה הראשונה נעשתה מחמת אי התאמתה להליך בו הוגשה ואילו הבקשה השנייה נדחתה מחמת הנחת מוצא שגויה, הקשורה לטעם לפיו נדחתה הבקשה הראשונה. על כן, יש מקום לדון בבקשה לגופה ולהכריע בה.

טעם נוסף להתנגדות המשיבים לבקשה קשור לקיומו של ההליך בתביעה לדמי שכירות. לעמדת המשיבים, המבקשת היתה זקוקה להיתר לפיצול סעדים ועל כן אינה רשאית להגיש התביעה בתיק זה. טענה זו בטעות יסודה. עילת התביעה העומדת ביסוד התביעה לדמי שכירות הינה אי תשלום דמי השכירות. עילת התביעה בהליך זה נעוצה באי מתן אפשרות למבקשת לבצע תיקון בדירה. מדובר בשתי הפרות שונות, אשר מעמידות למבקשת עילות תביעה נפרדות. כך או כך, ההפרה נושא הליך זה, באי מתן אפשרות לתיקון הליקוי בדירה, הינה הפרה נמשכת ומתחדשת. על כן, לאחר מועד הגשת התביעה הראשונה, ממילא צמחה למבקשת עילת תביעה חדשה, המאפשרת הגשת תביעה נפרדת.

טענה מקדמית נוספת אותה מעלים המשיבים הינה בדבר שיהוי בהגשת הבקשה. בהקשר זה, לא יכולה להיות מחלוקת, כי מדובר בנזילה אשר נמשכת, כך נראה, מזה תקופה ארוכה ביותר, ואשר ייתכן וכבר גרמה לנזקים לדירה התחתונה (עניין שהוא נושא התביעה שהוגשה על ידי בעלת אותה דירה נגד המבקשת ומשרד השיכון והבינוי). המבקשת נקטה בהליכים בסמוך למועד בו נודע לה על קיומה של הנזילה, אך כאמור, הליכים אלו לא הועילו, והמבקשת לא הצליחה לקבל במסגרתם את הסעד המבוקש. נראה, כי נדרש למבקשת פרק זמן נוסף, שבו בחנה את מצב הדברים שנוצר ועד שהחליטה לעתור, בכל זאת, בבקשה נוספת.

כאשר מדובר בהפרה נמשכת ומתחדשת, אשר ממשיכה בגרימת נזקים (הן לדירה והן לדירות אחרות באותו בניין), לא יהיה זה נכון, ראוי וצודק, לדחות בקשה לסעד זמני, מהטעם של שיהוי. זאת, כאשר משמעות הדבר תהיה מתן הכשר להמשך ביצוען של הפרות חוזה ולהמשך גרימתם של נזקים, הן למבקשת והן לצדדים שלישיים (בעלי ומחזיקי הדירות האחרות).

מנגד, לחלוף הזמן מהמועד שבו נודע למבקשת על קיומה של הנזילה בדירה תהיה משמעות לעניין מועד כניסתו לתוקף של הצו אשר יינתן במסגרת החלטה זו. המבקשת עותרת לאפשר לה להיכנס לדירה ולבצע בה תיקון של הנזילה הקיימת בה. פרק הזמן אשר חלף מלמד, כי אין דחיפות מיוחדת המחייבת כניסתו לתוקף של הצו, על אתר וללא דיחוי נוסף. באיזון הראוי בין זכויות הצדדים יש לקבוע, כי קודם לכך, תינתן למשיבים ההזדמנות לבצע את התיקון בעצמם.

עניין נוסף אותו יש לשקול נוגע לדמיון שבין הסעד העיקרי והסעד הזמני המבוקש. אולם, בהקשר זה כבר נקבע, כי עצם הזהות בין הסעדים אין בו כדי למנוע מתן צו עשה זמני, במקרה הראוי. נסיבות העניין מחייבות מתן הצו, לצורך הסרתו של מחדל מצד המשיבים באי תיקון הנזילה בדירה המוחזקת על ידיהם, חרף חובתם לעשות כן, הן מכוח הוראות הסכם השכירות, שהינן ברורות ומדברות בעד עצמן והן לנוכח האחריות המוטלת עליהם כמחזיק במקרקעין. כך או כך, לא יכולה להיות מחלוקת לגבי זכותה של המבקשת, המעוניינת כעת לבצע תיקון הנזילה בעצמה, בשעה שהמשיבים לא פעלו לתיקונה בעצמם.

במאמר מוסגר יוער, כי חרף הגדרת הבקשה כבקשה לצו עשה, הרי שמבחינה מהותית עיקר הבקשה היא למתן צו מניעה, אשר יאסור על המשיבים להפריע למבקשת לבצע תיקון של הנזילה. אין מדובר בבקשה להורות למשיבים, בצו עשה, לבצע את תיקון הליקויים בעצמם. עם זאת, יש בצו המבוקש גם אלמנט של צו עשה, בכל הנוגע לכך שעל המשיבים לאפשר כניסת המבקשת לדירה לצורך ביצוע התיקון.

הנה כי כן, הסרת הערפל הדיוני שנוצר מעל הבקשה מגלה, כי מדובר במקרה פשוט, שבו קיימת נזילה בדירה הנמנית על הדיור הציבורי, אך זו אינה מתוקנת והיא ממשיכה לגרום לנזקים. לפיכך, יש צורך בתיקון הנזילה, בין על ידי המשיבים ובין על ידי המבקשת. אין לאפשר מצב הדברים שנוצר שבו המחלוקות השונות בין הצדדים הובילו לכך שהנזילה קיימת, ואינה מתוקנת.

אשר על כן, הבקשה מתקבלת.

ניתן בזאת צו המורה למשיבים לאפשר למבקשת להיכנס לדירה ולבצע תיקון של הנזילה הקיימת בדירה.